Senhorio ou inquilino: quem paga as contas do condomínio?
Regra geral, as quotas de condomínio são da responsabilidade do senhorio/proprietário. No entanto, o contrato de arrendamento pode incluir uma cláusula que vincule o inquilino a pagar as despesas de condomínio.
Essa responsabilidade só pode ser imposta através desse mesmo contrato e nunca por vontade exclusiva do senhorio, como por vezes acontece. Na prática, se o inquilino aceitar, significa que, ao valor da renda, acresce o valor da quota do condomínio.
Isto é possível graças ao princípio da liberdade contratual, que estipula que as partes podem fixar livremente o conteúdo dos contratos que celebram, desde que cumpram os limites da lei – artigo 405.º do Código Civil -. Aliás, o nosso ordenamento jurídico prevê diretamente esta faculdade, sendo certo que, na falta de estipulação contrária, aplicar-se-á a regra de que estas despesas ficam por conta do senhorio – artigo 1078.º do Código Civil.
E se o inquilino falha o pagamento?
Este acordo não dispensa o senhorio/proprietário da responsabilidade pelos encargos perante o condomínio, na hipótese do arrendatário falhar com o respetivo pagamento. Ou seja, quanto às despesas do condomínio, o entendimento da nossa legislação é que se tratam de obrigações impostas a quem é titular do direito de propriedade sobre a fração, recaindo sobre si a obrigação de pagar as referidas despesas.
A administração do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das despesas comuns não pagas. Essa competência própria não se projeta sobre terceiros que não são condóminos, mesmo nas situações em que o senhorio/proprietário tenha dado conhecimento à administração de condomínio de que acordou com o arrendatário ser este o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio e mesmo que a faturação tenha sido emitida em nome do arrendatário.
Na ata da reunião da assembleia de condomínios que delibere sobre o montante dos encargos de condomínio ou sobre dívidas decorrentes destes, é o nome do proprietário da fração que deverá figurar como devedor e não o arrendatário.
O artigo 6.º do Decreto-lei 268/94, de 25 de outubro, refere expressamente que a ata constituirá título executivo somente contra o proprietário, não contra o arrendatário, até porque a função da administração do condomínio apenas está legitimada para dirigir a cobrança contra os condóminos.
Em suma, embora a fração esteja arrendada e o inquilino tenha acordado com o senhorio assumir a responsabilidade de suportar a quota-parte das despesas de condomínio, importará ao senhorio acompanhar e inteirar-se do pagamento destas despesas, sob pena de ser surpreso com um processo de cobrança instaurado contra si e de ter que impulsionar o reembolso contra o inquilino.