Se pretende vender um imóvel depressa e bem, ou seja, por um valor justo, é recomendável que recorra a um avaliador profissional, pois existem diversos fatores que acrescentam ou retiram valor.
A existência de elevador pode valorizar em até 30% o preço de um apartamento. Também quanto mais alto for o andar do apartamento, melhor. Estes são apenas alguns dos fatores que influenciam o valor dum imóvel, mas há muitos outros que são tidos em conta no momento da avaliação, como veremos ao longo deste artigo.
Quando é que a localização favorece?
A localização do imóvel é um fator positivo quando cumpre um ou mais do que um dos seguintes requisitos:
Transportes públicos
O acesso a uma boa rede de transportes públicos é um dos fatores que mais impactam o preço do imóvel e que terá grande peso no futuro.
Centro da cidade
A habitação no centro da cidade acarreta sempre um custo adicional, pois garante a proximidade de um maior número e variedade de serviços.
Rua principal
As casas na rua ou ruas principais são sempre valorizadas acima das localizadas nas ruas secundárias. Exceção para aquelas que são afetadas por elevado tráfego ou ruído.
Proximidade de infraestruras e serviços
Entre os fatores que fazem aumentar o valor, destaca-se também a proximidade de serviços. Os mais valorizados são as escolas, hospitais, zonas comerciais e desportivas.
Quando é que a localização desfavorece?
Estes são os aspetos que influenciam negativamente a avaliação dum imóvel:
Excesso de tráfego ou comércio
Quando um comprador procura tranquilidade – o que é o mais comum -, é natural que o valor do imóvel desvalorize quando está localizado numa zona com excesso de tráfego de veículos ou pedestres.
Falta de coerência socioeconónica
A falta de coerência socioeconómica não favorece as vendas, principalmente quando está acima do ‘standard’ social do bairro.
A qualidade da construção importa
Outros dos parâmetros avaliados são a qualidade da construção e a idade do imóvel. Nesta matéria, os fatores que dão valor ao imóvel são:
Qualidade da construção
Quanto melhor for a qualidade do edifício e dos seus acabamentos na fachada e áreas como porta, elevador ou escada, mais valor terá.
Garagem
É um fator que geralmente acrescenta valor, especialmente onde é mais difícil estacionar na rua. A melhor forma de avaliar é saber o preço de uma casa na zona.
Inspeção técnica de edifícios
Dependendo se é positiva ou negativa, o potencial comprador sabe o que lhe espera. E tendo em conta as deficiências apontadas no relatório, pode estimar-se o impacto no valor da casa.
Serviços comunitários
Um prédio que oferece serviços comunitários acima da média é sobrevalorizado. Por exemplo, uma comunidade com piscina no centro da cidade pode aumentar o preço entre 5% a 15%.
Edifícios com proteção espeial
Normalmente, é uma amostra de exclusividade e uma qualidade acima da média devido à sua arquitetura, antiguidade ou história, por isso pesa favoravelmente.
Certificação energética
Do ponto de vista da avaliação profissional, quanto mais elevada for a classificação energética, maior o valor.
No ramo imobiliário, a idade não é um posto
A antiguidade de um edifício pode ser um problema, porque, geralmente, os edifícios mais antigos apresentam défice de serviços e infraestruturas. Logo, acabam por sair desvalorizados face aos mais novos. Neste campo, os fatores que retiram valor ao imóvel são:
Antiguidade
A regra diz que quanto mais antigo o imóvel, menor o valor. Mas claro que há exceções, nomeadamente quando o estado de conservação é bom.
Elevador
A inexistência de elevador é um dos fatores que mais pode desvalorizar o preço de um edifício, em percentagens tão significativas como 30% para os edifícios sem elevador.
Taxas comunitárias
Num local com alto poder aquisitivo, este fator não é muito relevante, mas nos demais segmentos imobiliários, quanto menos despesas fixas, melhor.
Défice de serviços
Por exemplo: uma casa cujo condomínio oferece serviços abaixo da média dos oferecidos no seu bairro.
Comércio
Os imóveis localizados em áreas comerciais também podem influenciar o preço. O comprador rejeita negócios relacionados com ruído, movimentação de pessoas ou animação noturna.
O que mais conta no interior da casa?
Estes são os aspetos que os avaliadores valorizam quando fazem uma visita ao imóvel:
Qualidade dos acabamentos
Os avaliadores têm em conta um comprador médio e condições medianas. Por isso, mesmo que alguém tenha colocado algumas torneiras de ouro ou que o design do interior seja realmente surpreendente, os avaliadores não vão levar só isso em consideração, porque nem todos os compradores vão considerar isso uma melhoria.
Casas mais pequenas
Algo que é importante lembrar é que comparar o valor do metro quadrado na zona pode ser um equívoco, desde que não sejam casas semelhantes. Por exemplo, o preço será sempre mais elevado num apartamento de 60 m² do que 120 m².
Varanda ou terraço
Quando a sua superfície é maior que 15 m² pode valorizar o imóvel em até 25%.
Terraço no sótão
Atualmente, é considerado tesouro imobiliário.
Zona exterior
O normal é que uma casa com exterior seja sempre mais cara. Mas tudo depende de outros fatores: se se trata de uma rua com tráfego ou ruído excessivo, ou quando a habitação interior está voltada para pátios de blocos amplos e claros. O interior com vista para um pátio tem sempre desconto.
Fatores do interior que desfavorecem o imóvel
Na visita ao imóvel, os avaliadores terão também em conta os fatores abaixo indicados. Caso algum destes aspetos seja identificado, é retirado valor imóvel.
Planta
Na construção nova, o preço de um mesmo apartamento sobe entre 3.000 e 6.000 euros por piso. As caves e semi-caves apresentam grandes problemas de comercialização.
Conservação
Uma reforma ‘standard’ de uma casa de 90 m² pode custar cerca de 60.000 euros. Após entre 10 e 15 anos é considerado amortizado pelo avaliador, a menos que apresente uma conservação muito cuidada ou os seus acabamentos sejam excelentes.
Distribuição interior
O avaliador dá especial atenção aos metros quadrados úteis. São penalizadas as zonas de passagem para ligação de divisões sem utilização, tetos inclinados ou com dificuldades de ventilação.
Falta de anexos
Não ter este tipo de espaços, retira valor ao imóvel.
Fonte: idealista.pt