Conflitos entre moradores no condomínio: quem trata de quê

Num prédio, os conflitos entre vizinhos repetem-se quase sempre nos mesmos temas, como o ruído, os animais, o uso das partes comuns, as obras nas frações e os fumos. Cada um deles tem o seu caminho próprio: uns resolvem-se com o regulamento interno e com a assembleia, outros pertencem à polícia, à Câmara ou ao tribunal. A lei dá à administração um papel limitado nestas situações, que explicamos de seguida.

Os conflitos mais frequentes

Pela nossa experiência, a maior parte das queixas que chegam à administração cabe em cinco grupos.

• O ruído é a queixa mais frequente e abrange a música fora de horas, as obras nas frações fora do horário permitido, as festas, os passos que se ouvem pelo pavimento e os cães que ladram com frequência. Aplica-se o Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, bem como o que o regulamento interno do prédio estabelecer.
• O uso das partes comuns dá origem a queixas sobre carros fora do lugar atribuído, objetos nas zonas de passagem, terraços comuns usados como se fossem privados ou a piscina e o ginásio usados fora de horas. São conflitos que nascem quase sempre de regras pouco claras ou mal comunicadas.
• Os animais geram queixas quando circulam em zonas onde o regulamento não os admite, quando falta limpeza nas partes comuns, quando os vizinhos os consideram perigosos ou quando são mais do que o regulamento permite.
• As obras nas frações causam conflito quando mexem em partes comuns sem deliberação da assembleia, quando alteram a estrutura ou a fachada sem autorização, quando não cumprem os horários ou quando os vizinhos não foram avisados.
• Os fumos, os cheiros e certos comportamentos completam a lista, como fumar nas zonas comuns, os cheiros persistentes, os grelhados nas varandas e outras condutas que afetam a higiene ou o sossego do prédio.

Quem aprova o regulamento interno

O regulamento interno é a norma do próprio prédio, que completa a lei e o título constitutivo e regula o dia a dia nas partes comuns. É aprovado e alterado pela assembleia, pelo que pertence aos condóminos e não à administração, e obriga todos a partir do dia em que é aprovado.

Costuma fixar os horários de silêncio e de obras nas frações e regular o uso das partes comuns, como o estacionamento, a piscina, o jardim e as salas comuns. Define também se são admitidos animais e quantos, o que se pode afixar e a forma de comunicar com a administração e com a assembleia, podendo ainda prever multas e o modo de as aplicar, dentro dos limites da lei.

Há, no entanto, regras que não pode conter. O regulamento não pode contrariar a lei nem o título constitutivo, nem limitar de forma desproporcionada o direito de cada um sobre a sua fração. Nesse sentido, pode impor regras de comportamento nas partes comuns, mas não pode, por exemplo, proibir atividades legítimas dentro das frações.

O que cabe à administração

As funções do administrador estão definidas no artigo 1436.º do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro. Cabe-lhe convocar as assembleias e executar o que nelas se decide, conservar as partes comuns, cobrar as quotas, pagar as despesas e prestar contas, bem como representar o condomínio em tribunal. Nos conflitos entre moradores o seu papel é reduzido, e convém saber também o que não lhe cabe.

A administração pode receber e registar por escrito as queixas dos condóminos e lembrar a quem incomoda a regra do regulamento que se aplica. Quando o assunto é geral, como a leitura de uma norma do regulamento, uma regra de convivência ou uma deliberação da assembleia, pode enviar uma circular a todos os condóminos. Leva à assembleia o que precisa de deliberação, seja uma alteração ao regulamento, uma regra nova ou um caso que o regulamento não prevê. Quando o caso sai do âmbito do condomínio, indica ao condómino a autoridade competente, guardando registo do que recebeu e do que comunicou.

A administração não pode decidir qual dos vizinhos tem razão, nem aplicar multas por iniciativa própria, já que estas dependem do regulamento aprovado e dos limites da lei. Também não lhe compete ouvir as partes como num processo, com direito de resposta, notificar moradores como «infratores», fazer mediação entre vizinhos no sentido jurídico ou enviar advertências formais em escalada. Se o fizer, invade competências que não são suas e que pertencem à assembleia, às autoridades públicas (polícia, Câmara, autoridade de saúde) ou ao tribunal, podendo ser responsabilizada por isso.

Os caminhos do condómino

Antes de mais, convém que o condómino tenha claro o que pretende e qual é a via mais direta para o conseguir.

Falar com o vizinho resolve muitas vezes o assunto, porque permite reconhecer o incómodo e combinar o que muda daí em diante, e é o caminho mais simples enquanto o conflito ainda não se instalou.

Quando a lei prevê o caso, quem trata é a autoridade competente, e não a administração do condomínio. O ruído acima dos limites do Decreto-Lei n.º 9/2007 é com a PSP ou a GNR, conforme a zona, e a insalubridade ou o risco para a saúde pública com a Câmara Municipal e a autoridade de saúde. Os animais perigosos ou em condições irregulares são com a autoridade veterinária e a Câmara Municipal, e as obras nas frações sem o licenciamento devido também com a Câmara Municipal. Quanto ao crime, como a ameaça, a agressão ou o dano, é com a polícia e o Ministério Público.

Quando falta uma regra, o caminho é a assembleia. Se o regulamento não prevê a situação e o prédio ganharia em ter uma regra, a administração leva a proposta à assembleia, convocando-a ou juntando o assunto à ordem de trabalhos, e são os condóminos que decidem.

Nos conflitos persistentes entre vizinhos que não têm via legal direta, o condómino pode recorrer à mediação, com um mediador certificado, sendo uma das vias o Sistema de Mediação Pública. O custo depende do valor em causa, e a mediação é confidencial e termina num acordo escrito que obriga as partes.

O tribunal fica para quando há um direito ofendido, seja por ação possessória para defender o sossego ou o uso da fração, por ação declarativa por danos ou por providência cautelar quando há urgência. Estes casos pedem aconselhamento jurídico próprio e justificam-se quando a conversa e a via administrativa já não chegam.

Quando o caso sai do âmbito do condomínio

Há casos em que a administração não tem meios legais para agir, e tentar resolvê-los dentro do prédio costuma atrasar o desfecho e pode até estragar prova que fará falta numa ação futura.

Nos casos de crime, como a agressão verbal ou física, a ameaça e o dano feito de propósito, a matéria é criminal ou contraordenacional. Nesse caso, o regulamento interno não se aplica e o caminho é apresentar queixa na polícia e participar ao Ministério Público.

Em matéria de saúde e segurança públicas, a insalubridade grave, o risco de incêndio por acumulação de materiais e a falta séria de higiene devem ser comunicados de imediato às autoridades. Essas autoridades são a Câmara Municipal, a autoridade de saúde e, nos casos graves, a proteção civil.

Os direitos fundamentais, como o sossego, a integridade física e a propriedade, defendem-se no tribunal e não junto da administração, através de ação possessória e, havendo urgência, de providência cautelar, sem prejuízo de uma queixa-crime apresentada ao mesmo tempo.

Nos casos que pedem prova, em que saber quem tem razão depende de provas e de ouvir as duas partes, o lugar próprio é o tribunal, já que a administração não tem meios legais para o fazer.

O que pode pedir e o que deve fazer

Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos

Nestas localidades, muitos prédios juntam moradores permanentes, alojamento local e segunda habitação, o que traz conflitos próprios. Entre eles estão os hóspedes de passagem nas partes comuns, o ruído fora dos hábitos de quem lá vive, as chaves e os acessos ou a necessidade de avisos em várias línguas. Na Condoarade, as queixas entram por escrito e ficam registadas, o que pede regra nova é levado à assembleia e o que sai do âmbito do condomínio é encaminhado para a autoridade competente.