Mudar de administrador de condomínio: como se faz a destituição

A assembleia de condóminos pode mudar de administrador a qualquer altura, e reunimos aqui os passos que a lei exige para o efeito, desde a convocatória até à comunicação aos condóminos que faltaram. Este texto não substitui apoio jurídico, pelo que, para o caso concreto, é aconselhável consultar um advogado.

Os motivos mais comuns

A lei permite que a assembleia mude de administrador a qualquer altura e, em regra, sem ter de justificar a decisão. Os motivos costumam ser três, e o primeiro são as contas pouco claras, com falhas nos registos, um fundo de reserva sem rasto ou documentos difíceis de obter. O segundo são as decisões que não avançam, como obras aprovadas em assembleia que ficam paradas, manutenção em falta ou fornecedores que não cumprem e se mantêm. O terceiro é a falta de resposta, quando os emails ficam sem resposta e há pouca informação sobre o estado do condomínio.

Mudar de administrador nem sempre resolve o problema e, muitas vezes, basta uma assembleia bem preparada, pelo que os passos que se seguem são para quem já tomou a decisão de mudar.

O processo, em quatro passos

O primeiro passo é a convocatória da assembleia, que tem de ser feita com pelo menos 10 dias de antecedência, nos termos do artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil. Segue por carta registada, que hoje dispensa aviso de receção, ou é entregue em mão, com recibo assinado pelo condómino, e se o condomínio já aceitou o email para os condóminos que o autorizaram por escrito, também este meio serve, com confirmação de receção. Quanto à ordem de trabalhos, tem de indicar com clareza «destituição da administração atual» e «eleição de nova administração», já que um ponto vago como «outros assuntos» não chega e uma decisão tomada fora da ordem de trabalhos pode ser anulada.

O segundo passo diz respeito ao quórum, à maioria e à segunda convocatória. Em primeira convocatória decide a maioria dos votos representativos do capital investido, contados pela permilagem do título constitutivo (artigo 1432.º, n.º 3, com o artigo 1418.º). Quer isto dizer que cada fração pesa conforme a sua permilagem e não se conta um voto por fração, sendo esta a regra que mais vezes se aplica mal nas assembleias. Se na primeira convocatória não estiver representado capital suficiente, a lei prevê duas vias para a segunda: uma nova reunião uma semana depois, no mesmo local e à mesma hora, com pelo menos 25% do valor total do prédio (n.º 4). Em alternativa, pode haver uma nova reunião 30 minutos depois da primeira, no mesmo local, também com 25% (n.º 7, introduzido pela Lei n.º 8/2022). A convocatória deve dizer qual das vias se usa.

O terceiro passo é a eleição da nova administração na mesma reunião, que deve vir na ordem de trabalhos logo a seguir à destituição, para que o condomínio não fique sem administração entre as duas decisões. Se isso acontecer, a entrega dos documentos e das contas pode complicar-se. A deliberação fixa a data em que a nova administração começa funções, bem como o prazo para a anterior entregar a documentação.

Por fim, tratam-se a ata, o livro de atas e a comunicação aos ausentes. A ata é lavrada no livro de atas do condomínio, como exige o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, e no fim da reunião o presidente lê-a e a assembleia aprova-a, já que as decisões só produzem efeito depois dessa aprovação. É assinada pelo presidente e pelos condóminos presentes ou representados, e a Lei n.º 8/2022 admite a assinatura à mão, a assinatura eletrónica qualificada ou a declaração de concordância enviada por email à administração. Quanto aos condóminos que faltaram, as decisões são-lhes comunicadas no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção (artigo 1432.º), e a partir daí têm 90 dias para dizer por escrito se concordam ou discordam, considerando-se que aceitaram se nada disserem. A administração que sai recebe a notificação formal da decisão e tem de entregar à nova administração as contas, os livros, os contratos em vigor, o fundo comum de reserva e a documentação técnica do prédio.

Os erros que anulam a decisão

Há vícios que aparecem muitas vezes em decisões anuladas em tribunal, a começar pela convocatória enviada com menos de 10 dias de antecedência ou por um meio que não prova o envio. Outro é a ordem de trabalhos que não indica com clareza a destituição e a eleição da nova administração. Contam-se também a ata que não existe, que não foi lida e aprovada na reunião ou que não foi lavrada no livro próprio, e a falta de comunicação aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção. Basta um destes vícios para que a decisão possa ser anulada em tribunal.

O prazo para impugnar a decisão em tribunal é de 60 dias, contados da data da assembleia para quem esteve presente e da data da comunicação para quem faltou (artigo 1433.º, n.º 4, do Código Civil). Quando é um advogado a preparar a convocatória e a assembleia, este risco baixa muito.

Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos

A Condoarade administra condomínios a partir de Portimão e não presta apoio jurídico, que é trabalho de advogado. Antes da assembleia, lemos o regulamento e o título constitutivo, conferimos a tabela de permilagens, ajudamos a pôr os pontos da ordem de trabalhos pela ordem certa e enviamos modelos de convocatória. Se o condomínio ainda não tem advogado, indicamos advogados da região com experiência em propriedade horizontal.

Depois da decisão, recebemos e conferimos a documentação financeira da administração que sai, transferimos ou abrimos as contas bancárias do condomínio e preparamos o orçamento do exercício em curso. A partir daí, os condóminos passam a ver as contas, os documentos e as atas do prédio a qualquer hora, na Área de Cliente. As verificações ao edifício e as urgências ficam a cargo de empresas técnicas que escolhemos com a assembleia e que controlamos. Numa urgência, o técnico chega ao prédio em 4 horas, com a linha de urgência a atender das 7h às 22h, todos os dias. Explicamos com mais detalhe como trabalhamos numa página própria.

Nota legal: Este texto é informativo e não substitui apoio jurídico. As referências legais são as que estavam em vigor na data de publicação e podem ter mudado depois, pelo que, para o caso concreto, é aconselhável consultar um advogado.