Obras de reabilitação no condomínio: três documentos antes do concurso

Nos condomínios que a Condoarade administra, uma obra de reabilitação segue sempre os mesmos passos: um engenheiro prepara três documentos técnicos antes do concurso e pedimos propostas a várias empresas, todas sobre o mesmo processo. Depois, a assembleia decide com base num mapa comparativo dessas propostas. A decisão fica assim registada e pode ser verificada anos depois.

Porque se seguem estes passos

Um edifício faz obras de reabilitação uma vez em cada dez a quinze anos, e essas obras pedem quotizações extraordinárias na ordem das dezenas de milhares de euros ou o fundo comum de reserva acumulado durante uma década. A assembleia tem, por isso, de poder justificar a decisão, do lado técnico e do lado financeiro, tanto perante quem está presente como perante quem compra uma fração três anos depois e lê na ata que se aprovou uma empreitada de oitenta mil euros.

Sem regras fixas, a sequência que encontramos costuma ser esta: alguém pede preços a três empresas conhecidas, cada uma faz uma visita rápida e, três semanas depois, chegam três totais redondos em folhas A4, adjudicando-se a mais barata. A meio da obra aparecem trabalhos a mais que ninguém previu, e a assembleia acaba por pagar uma derrapagem de vinte por cento. Com os três documentos os imprevistos continuam a existir, mas ficam previstos no contrato e cada um tem de ser devidamente justificado.

Os três documentos

O processo técnico é preparado por um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros Técnicos, e os três documentos andam juntos e ficam vinculados ao contrato de empreitada, pelo que quem assina a proposta se compromete a cumprir os três.

Caderno de Condições Técnicas Especiais

Define como se faz cada operação técnica. Numa reabilitação de fachada com armaduras expostas descreve cada passo, a começar pelo jato de água sob pressão controlada, pela picagem mecânica com martelos elétricos abaixo de 7 kg, pela preparação da superfície e pela escovagem das armaduras. Seguem-se a argamassa anticorrosiva em duas demãos, a argamassa de reparação classe R3 segundo a norma NP EN 1504-3, o inibidor de corrosão, o barramento geral e o sistema de pintura final. O Caderno fixa também as regras gerais da obra, nomeadamente o estaleiro nos termos do Decreto-Lei n.º 273/2003, com Plano de Segurança e Saúde e coordenador, e o Plano de Prevenção e Gestão de Resíduos, com entrega a operador licenciado. A estas regras juntam-se o painel informativo de obra e as normas de segurança dos andaimes.

Memória Descritiva e Justificativa

Define o que vai ser feito, em que ordem e porquê, identificando o objeto da empreitada e as áreas de referência de cada elemento, descrevendo a construção do edifício e registando as patologias com fotografias. O ponto mais importante é o faseamento por prioridade, em que a obra é dividida em blocos que se podem executar em separado, pelo que, se o dinheiro não chegar para tudo no mesmo exercício, a assembleia pode adjudicar só uma parte. A Memória fixa ainda a forma obrigatória de apresentar as propostas e os requisitos do empreiteiro. Exige, nomeadamente, alvará da classe adequada, pelo menos dois anos de atividade, apólices de seguro válidas, declarações de não-dívida às Finanças e à Segurança Social e currículo com pelo menos duas obras do mesmo tipo.

Mapa de Quantidades

É o documento que as empresas preenchem e lista, artigo a artigo, todos os trabalhos previstos, com descrição técnica, unidade de medição e quantidade. A coluna do preço unitário fica em branco para cada concorrente a preencher, e os subtotais por capítulo e o total geral calculam-se sozinhos. Todas as empresas recebem a mesma folha de cálculo, com as mesmas cinquenta a oitenta linhas, e devolvem-na com essa coluna preenchida. Quando as propostas chegam, comparam-se linha a linha e vê-se quem cobra mais pela lavagem, pela picagem ou pela impermeabilização, já que as diferenças aparecem em cada artigo.

Pedido de propostas

Convidamos empresas com capacidade demonstrada para o tipo de obra, e cada uma recebe o pacote completo, com o Caderno de Condições, a Memória Descritiva, o Mapa de Quantidades e a lista dos documentos contratuais exigidos. Recebe também um prazo de resposta com data certa, normalmente três semanas depois do envio. Para obras de conservação extraordinária, o artigo 1436.º, n.º 2, do Código Civil obriga o administrador a apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma.

O mapa comparativo para a assembleia

Recebidas as propostas, a Condoarade prepara um mapa comparativo de uma página, com o valor, o prazo, a garantia e a documentação de cada concorrente, acompanhado de uma recomendação fundamentada. Se uma proposta tem um erro de cálculo, como aplicar IVA à taxa única de 23% em vez da taxa mista que se aplica a obras de reabilitação habitacional, o mapa regista o erro e propõe a exclusão. O mesmo registo se faz quando uma proposta oferece garantia inferior à exigida ou omite os meios auxiliares.

O mapa entra na ordem de trabalhos da assembleia como ponto próprio, «apresentação do mapa comparativo de propostas e deliberação sobre a adjudicação», para que a assembleia decida com a informação técnica na mão.

Fiscalização e gestão de projeto

A assembleia aprova três contratos em conjunto, dos quais a empreitada é apenas um. O segundo é a fiscalização técnica independente, feita por um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros Técnicos, numa empresa sem ligação ao empreiteiro. O terceiro é a gestão de projeto pela administração, um serviço à parte da administração corrente do condomínio, com orçamento próprio. Os três contratos correm em paralelo e terminam na receção definitiva da obra, normalmente um ano depois da receção provisória.

A fiscalização independente confirma que a argamassa anticorrosiva foi aplicada antes da pintura, que os tempos de cura foram respeitados e que os materiais são da marca aprovada. Como boa parte destes trabalhos deixa de se ver depois do acabamento, sem fiscalização o condomínio fica dependente da palavra do empreiteiro. Quanto à gestão de projeto, trata dos contratos e das faturas por fases, normalmente 30% na adjudicação, 40% a meio e 30% na conclusão, ficando retidos 10% do valor até à receção definitiva. Ao longo da obra informamos os condóminos e guardamos todos os documentos na Área de Cliente.

O que pedir ao administrador quando há obras na ordem de trabalhos

Um caso real

Num prédio administrado pela Condoarade, com cerca de 1.700 m² de fachadas a reabilitar, foram preparados os três documentos técnicos e convidadas três empresas com alvará adequado, e todas as propostas chegaram dentro do prazo. Uma foi excluída por erro no cálculo do IVA e, das duas restantes, recomendámos à assembleia a de menor valor, que tinha também o prazo mais curto e a garantia mais longa. A assembleia aprovou os três contratos (empreitada, fiscalização independente e gestão de projeto) dentro da quotização extraordinária já aprovada para o efeito. Da decisão de fazer obras até à assinatura dos contratos passaram cerca de três meses.

Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos

Nesta zona as obras de reabilitação de fachada são frequentes, porque o mar acelera o ataque dos cloretos ao betão armado, o sol degrada os acabamentos e as variações de temperatura abrem as juntas. Nos prédios que a Condoarade administra, uma obra destas chega à assembleia com os três documentos, o mapa comparativo das propostas e uma proposta de fiscalização independente.