Quotas em atraso no condomínio: o caminho da cobrança

As quotas do condomínio acompanham a fração e são devidas por quem for proprietário na data em que vencem. Pela nossa experiência, um atraso tratado cedo resolve-se quase sempre com uma carta, ao passo que um atraso que se deixa correr pode acabar em tribunal. Reunimos aqui o que vale como título executivo, em que casos se coloca a questão da injunção, como se chega à execução e os sinais que pedem ação imediata.

As quotas seguem a fração

A obrigação de pagar as quotas decorre da propriedade da fração, ou seja, é aquilo a que os juristas chamam uma obrigação real: a dívida acompanha a fração, seja quem for o dono. Quem compra uma fração recebe-a com as dívidas de condomínio que tiver, ressalvada a prescrição, e o vendedor que sai também não fica automaticamente livre do que deixou por pagar.

Daqui resultam duas consequências práticas. A primeira é que a venda da fração não apaga a dívida e pode até ajudar a cobrá-la, já que o novo proprietário tem interesse em pagar para não ficar com o problema. A segunda é que, no limite, as quotas em atraso podem ser cobradas através da penhora da própria fração.

A ata da assembleia como título executivo

O documento central da cobrança é a ata da assembleia que aprovou as contas e fixou as quotas em dívida, que constitui título executivo extrajudicial nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, na redação atual. Isto significa que o condomínio não precisa de obter uma sentença antes de exigir o pagamento em tribunal, pelo que, com a ata, pode avançar logo para a execução.

Para servir de título executivo, a ata tem de estar validamente formada, o que pressupõe uma convocatória regular, nos termos do artigo 1432.º do Código Civil, o quórum respeitado e a deliberação devidamente votada. A ata identifica o presidente e o secretário, tem as assinaturas em ordem e fica lançada no livro de atas, e o devedor tem de ter sido notificado da deliberação que fixou as quotas em dívida. Cumpridas estas formalidades, o caminho fica aberto, mas se alguma faltar a cobrança começa em desvantagem e pode ter de recomeçar do princípio.

As fases da cobrança

Uma cobrança organizada segue fases, por ordem, cada uma com o seu instrumento, e os custos que gera podem ser imputados ao condómino em atraso, para não pesarem no orçamento de quem paga a tempo. Para o efeito, esses custos têm de estar aprovados em assembleia ou previstos no regulamento do condomínio (n.º 3 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94), o que o condómino pode confirmar na ata ou no regulamento do seu prédio.

A primeira fase é interna: detetado o atraso, a administração envia ao condómino uma comunicação formal com o montante exato em dívida e o prazo para pagar. É nesta fase que se resolve a maior parte dos atrasos por esquecimento ou por uma dificuldade pontual.

Se o condómino não pagar no prazo, o processo passa para um mandatário, que tenta a cobrança extrajudicial antes de avançar para tribunal. É muitas vezes nesta fase que pagam os devedores que têm dinheiro e foram adiando, já que, quando o processo sai da administração, o devedor percebe que a cobrança vai mesmo avançar.

Antes do tribunal, quem reconhece a dívida e não a consegue pagar de uma vez pode fazer um acordo de pagamento em prestações, que fica por escrito e com calendário fixo. Caso o acordo não seja cumprido, passa-se diretamente à fase seguinte, sem novos avisos.

Sem pagamento nem acordo cumprido, abre-se a via judicial, e aqui a lei é exigente. O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação dada pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, obriga o administrador a instaurar ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento. Essa obrigação existe sempre que a dívida iguale ou supere o Indexante dos Apoios Sociais (IAS) desse ano civil, sem necessidade de deliberação prévia da assembleia e com a única ressalva de a assembleia deliberar em contrário. O tipo de ação depende de o condomínio ter, ou não, título executivo, como se explica na secção seguinte.

Sugiro ainda que a deliberação que aprova os custos da cobrança diga, por escrito, que esses custos ficam devidos mesmo que o condómino pague antes de a fase seguinte começar. Sem essa regra, o devedor pode esperar pela véspera de cada fase para pagar, e é o condomínio que acaba por suportar o custo do atraso.

A injunção é admissível para quotas de condomínio?

É a pergunta que mais se repete sobre este tema, e a dúvida vem do próprio texto da lei. A injunção está prevista no Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro, e serve para o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos de valor até 15 000 euros. Ora, a quota de condomínio tem origem no regime da propriedade horizontal e na deliberação da assembleia que fixou as contribuições, sem qualquer contrato entre o condómino e o condomínio.

A questão, porém, resolve-se antes, no próprio artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022. O n.º 1 exige que a ata que delibera as contribuições indique o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento de cada obrigação. Por seu lado, o n.º 2 determina que a ata com esses elementos constitui título executivo contra o proprietário que não pagar no prazo. O n.º 3, por sua vez, estende o título aos juros de mora à taxa legal e às sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio.

Daqui resulta que, quando a ata cumpre o n.º 1, o condomínio já tem título executivo e não precisa de injunção. A injunção serve para obter um título executivo, pelo que, tendo-o já, o condomínio avança diretamente para a execução.

A dúvida só pesa quando não há ata nas condições do n.º 1. Isso acontece com contribuições que nunca foram deliberadas em assembleia, com atas que omitem o montante anual por condómino ou as datas de vencimento e com valores exigidos acima do que a assembleia aprovou. Nesses casos o condomínio não tem título e tem de o obter, sendo que a via processual adequada depende dos elementos de cada processo e deve ser vista por um advogado.

Por isso, a primeira medida de cobrança é documental e vem antes da judicial. Recomendamos que cada ata que aprova contas e fixa quotas indique o montante anual por condómino e as datas de vencimento (n.º 1 do artigo 6.º). Desta forma, o condomínio dispensa a discussão sobre a injunção e chega ao processo com o título na mão.

Execução e penhora

Com título executivo, que é a ata nas condições do n.º 1 do artigo 6.º ou, na falta dela, o título obtido em tribunal, o passo seguinte é a execução. As penhoras seguem o regime do processo civil e incidem sobre as contas bancárias do devedor e sobre salários e pensões, dentro dos limites legais, chegando em último caso à penhora da própria fração.

A penhora da fração atua sobre o bem que deu origem à dívida e, em dívidas que atravessam vários exercícios, é muitas vezes o desfecho realista. A simples possibilidade de perder a fração leva muitos devedores a pagar durante o processo judicial, mesmo depois de anos de atraso.

Cobrança regular

Os instrumentos jurídicos estão ao alcance de qualquer condomínio, pelo que o atraso crónico vem quase sempre de uma cobrança sem ritmo, que só arranca quando alguém repara. Uma cobrança feita por rotina, com aviso cedo e passos conhecidos, resolve muitos mais casos.

Uma cobrança regular deixa quatro sinais que o condómino pode confirmar. O primeiro é uma lista de devedores atualizada com frequência, e não apenas no fecho do exercício. O segundo é a informação regular aos condóminos que pagam sobre o estado da cobrança, com números totais e sem nomes. O terceiro é a sinalização cedo das frações em atraso, antes de o atraso se tornar crónico. O quarto é um fundo de reserva que cumpre a lei, ou seja, que tem pelo menos 10% da quota anual de cada condómino, nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Em prédios que precisam de mais manutenção, convém reforçar esse valor.

Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos

Na Condoarade conferimos as quotas em atraso todos os meses, e a cobrança fora do tribunal começa aos 90 dias de atraso. Quando a dívida atinge o valor do IAS, a lei manda avançar para tribunal no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação da assembleia em contrário (artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).