Fundo comum ou fundo de reserva: na lei portuguesa é um só fundo
Em Portugal há um só fundo, o fundo comum de reserva, previsto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, e a confusão entre os dois nomes vem de textos traduzidos e de regimes de outros países, onde existem de facto dois fundos. Reunimos aqui o que diz a lei portuguesa, para que serve o fundo e como funciona a contribuição mínima de 10%, bem como os pontos das contas do seu condomínio onde se confirma se o fundo está bem gerido.
Um só fundo com dois nomes
Na lei portuguesa, o fundo obrigatório chama-se fundo comum de reserva, que é o nome usado no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 e o que aparece nas atas, nas convocatórias e nos balancetes dos administradores que seguem a lei. Quem fala de «fundo comum» ou de «fundo de reserva» em separado está, portanto, a falar do mesmo fundo.
A confusão tem uma origem conhecida, já que noutros países, e em muitos textos traduzidos, se separa um «fundo comum», para as despesas correntes do ano, de um «fundo de reserva», para imprevistos e obras extraordinárias. Em Portugal a regra é mais simples e mais rígida, pelo que as despesas correntes se pagam com as quotas e com o orçamento anual. Quanto ao fundo comum de reserva, é a reserva obrigatória por lei, separada e protegida, para a conservação extraordinária do edifício.
O que diz o artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94
O artigo 4.º fixa três regras, e a primeira é a própria obrigação: todos os condomínios em propriedade horizontal têm de constituir e manter um fundo comum de reserva, sem que a assembleia possa dispensá-lo ou decidir não o ter.
A segunda regra é a contribuição mínima, nos termos da qual cada condómino contribui todos os anos com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas despesas do condomínio. Trata-se de um mínimo, pelo que a assembleia pode aprovar uma percentagem maior ou um reforço extraordinário com uma quota extra, e pode também fixar o reforço num valor certo em vez de uma percentagem.
A terceira regra é o destino, já que o fundo serve, na expressão da lei, para pagar as despesas de conservação do edifício. Isto significa que paga obras de manutenção extraordinária, como as reparações da cobertura e das fachadas, os elevadores em fim de vida e as infraestruturas comuns, enquanto as despesas correntes do dia a dia saem do orçamento anual.
Para que pode ser usado e para que não pode
A lei dá ao fundo um uso estreito, porque ele existe para que o condomínio não tenha de aprovar uma quota extraordinária à pressa sempre que cai uma telha ou avaria o motor do elevador. Se for gasto aos poucos em despesas do dia a dia, deixa de cumprir o fim que a lei lhe dá e o condomínio fica sem reserva precisamente quando precisa dela.
Pode ser usado para:
- Reparações estruturais da cobertura, das fachadas, das escadas e dos terraços comuns.
- Substituição ou grande reparação de elevadores em fim de vida.
- Intervenções urgentes nas infraestruturas comuns, como a canalização principal, os quadros elétricos gerais ou a central térmica do edifício.
- Obras de conservação que só se revelam necessárias durante o ano e que o orçamento corrente não comporta.
Não pode ser usado para:
- Despesa corrente do ano, como a limpeza, a eletricidade das partes comuns, a água, o gás, os seguros, a jardinagem ou o contrato de manutenção dos elevadores, que se pagam com o orçamento anual e com as quotas.
- Honorários do administrador e serviços correntes de contabilidade ou de advogado.
- Tapar o défice no fim do ano quando o orçamento foi mal feito, caso em que se corrige o orçamento e não se mexe no fundo.
- Obras de inovação ou de melhoria que não sejam conservação, como equipamentos novos, mudanças decorativas ou alterações ao projeto inicial.
A fronteira está entre conservar o que existe e pagar o funcionamento do dia a dia, e há casos no limite, como uma grande pintura da fachada, que tanto pode ser manutenção como embelezamento. Nesses casos, a pergunta a fazer é se o edifício se degrada sem a obra: se sim, trata-se de conservação e o fundo pode pagá-la, e se não, é despesa corrente ou inovação, sobre a qual a assembleia delibera à parte.
Como verificar nas contas do seu condomínio
O fundo comum de reserva é a única rubrica que tem de aparecer em separado na apresentação anual de contas. Numa administração cuidada tem um documento próprio, muitas vezes chamado «Demonstração do fundo comum de reserva», que mostra o saldo inicial, os movimentos do ano e o saldo final. Numa administração mais simples, pode vir junto com as contas correntes, desde que seja possível identificá-lo.
Antes da assembleia anual, é aconselhável conferir estes três pontos:
Um saldo abaixo de 10% do orçamento, sem deliberação para o repor, merece atenção, porque a lei exige esse mínimo. Convém então ver nas atas se a assembleia destinou outras receitas ao fundo ou aprovou uma quota extraordinária para o reforçar, e se não fez nenhuma das duas coisas, a obrigação legal não está a ser cumprida.
Um saldo a zero ou negativo, sem quota extraordinária para o repor, resolve-se por deliberação da assembleia. No entanto, se o fundo está vazio e nenhuma assembleia decidiu repô-lo, qualquer obra extraordinária obriga a uma quota urgente, com os atrasos e o desgaste entre condóminos que isso traz.
O fundo usado em despesas correntes é outro sinal, já que cada saída deve corresponder a uma obra extraordinária aprovada em assembleia. As saídas para despesas do ano não respeitam o destino que o artigo 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94 dá ao fundo.
Quanto ao fundo misturado na conta corrente, a lei não o proíbe, mas o mais seguro é ter uma conta só para o fundo, porque com o dinheiro misturado os erros são mais prováveis e a verificação é mais difícil.
Reforçar o fundo acima dos 10%
Os 10% são o mínimo da lei, e nem todos os edifícios ficam bem servidos com esse mínimo. Num edifício mais antigo, com elevador, cobertura ou fachada perto do fim de vida, convém ter um fundo maior, já que quanto mais perto está uma obra grande, mais falta faz uma reserva que evite uma quota extraordinária à pressa.
Quando reforçar o fundo. Num edifício com mais de 30 anos e sem obra estrutural recente, é aconselhável considerar 15% a 20%. Se o plano técnico de manutenção prevê uma obra dentro de 3 a 5 anos, convém reservar uma parte para essa obra, identificada na deliberação. Por outro lado, se a reserva é menor do que uma quota mensal por fração, o reforço deve ser feito já, porque qualquer imprevisto deixa o condomínio em dificuldade.
O reforço é decidido pela assembleia, por maioria simples dos condóminos presentes ou representados. Pode tomar a forma de uma quota extraordinária única para repor o fundo, de uma subida da percentagem anual nas quotas, por exemplo de 10% para 15%, ou da abertura de uma subconta própria para uma obra concreta já planeada.
O que deve encontrar numa boa administração
Numa administração cuidada, o condómino pode confirmar três coisas, a começar por o fundo estar numa conta bancária própria e identificada. Depois, a demonstração anual do fundo aparece em separado na apresentação de contas, com saldos e movimentos, e cada movimento tem uma ata de assembleia que o autoriza. Estando isto em ordem, qualquer condómino consegue ver depressa quanto há no fundo, o que saiu e porquê.
Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos
Na Condoarade, o fundo comum de reserva aparece em separado no Relatório de Gestão e Contas que enviamos com a convocatória da assembleia, com o saldo no fecho do exercício e a ata que autorizou cada movimento.
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