Coberturas e algerozes: limpar antes das primeiras chuvas

A inspeção e a limpeza das coberturas fazem-se entre agosto e setembro. Nos prédios que a Condoarade administra, ficam a cargo de um parceiro técnico, que inspeciona a cobertura, fotografa cada ponto e limpa à mão as caleiras, os ralos e as grelhas de escoamento. Pela nossa parte, marcamos o calendário e acompanhamos cada intervenção, já que sem esta limpeza a obstrução aparece em outubro sob a forma de infiltração, com uma reparação muito mais cara. Mais abaixo fica o registo de uma intervenção de setembro de 2025.

Porquê setembro

No Algarve chove pouco, mas chove de uma vez: na nossa zona a média anual ronda os 500 mm, concentrados entre outubro e fevereiro em episódios curtos e fortes, e uma depressão atlântica pode descarregar 30 a 60 mm em poucas horas. Um algeroz obstruído não consegue escoar este volume, pelo que a água acumula, transborda por cima do rufo e acaba por entrar na laje ou no teto do último piso. Nessa altura, o que seria a limpeza de um tubo passa a ser uma impermeabilização de várias centenas de euros.

Por isso a inspeção e a limpeza fazem-se no fim do verão, depois das semanas secas em que se juntam folhas, pó e vegetação nas caleiras e antes de chegar a primeira frente de outono. Marcar a limpeza para outubro já é tarde, porque, se a chuva chegar antes, a obstrução só se descobre pela infiltração.

O que se verifica

A verificação segue sempre a mesma lista, com fotografia antes e depois de cada ponto e com o estado prévio classificado como bom, razoável ou degradado, o que permite ver, de um ano para o outro, se o estado da cobertura melhora ou piora. O relatório técnico fica na pasta do condomínio.

• Cobertura, onde se confere o estado das telhas, das fixações, dos rufos e dos remates e se regista qualquer telha partida, deslocada ou em falta, bem como a argamassa dos beirais que se esteja a desfazer.
• Algerozes e caleiras, onde se confere o estado da chapa ou da impermeabilização betuminosa e se retiram detritos, vegetação e ninhos, com limpeza completa feita à mão.
• Ralos e tubos de queda, em que se verifica a saída e se a água corre e se retiram as obstruções, desmontando a grelha de proteção, onde exista, para limpar por dentro.
• Grelhas de escoamento no chão, nos pátios, garagens, rampas e zonas à volta do prédio, que se desmontam para retirar detritos, areia compactada e raízes finas.
• Outros pontos onde a água pode entrar, como as caleiras de zinco junto a chaminés e a saídas de exaustores ou os pontos onde o pingo da telha pode estar a estragar a parede.

Jato de água a pressão

Lavar com jato de alta pressão parece mais rápido, mas traz três problemas. O primeiro é que o jato desloca telhas, descola a argamassa dos beirais e estraga rufos antigos, e em prédios com mais de quinze anos é muitas vezes isto que provoca a infiltração seguinte. O segundo é que a água empurra os detritos para dentro do tubo de queda, onde a obstrução fica mais funda e mais difícil de encontrar, e a reparação sai mais cara. O terceiro é que, numa cobertura plana ou numa caleira betuminosa, a pressão pode abrir juntas e selantes que estavam estanques.

Por isso a limpeza faz-se com pá e vassoura, com os detritos recolhidos em saco, e só depois, se for preciso, se lava com água a baixa pressão para levar os finos. Nos algerozes muito obstruídos, desmonta-se parte da grelha de proteção, retira-se o lixo à mão e volta-se a montar a grelha.

O caso de setembro de 2025

Trata-se de um prédio de habitação administrado pela Condoarade, com cobertura inclinada em telha cerâmica, algerozes em chapa zincada nas duas águas longas e três tubos de queda principais, além de grelhas de escoamento no piso da garagem e no pátio de acesso. O parceiro técnico fez a inspeção a 5 de setembro de 2025 e fotografou cada ponto.

O estado prévio foi classificado como razoável, sem obstrução crítica. As caleiras tinham muita poeira e alguma vegetação junto aos beirais, e numa das saídas o orifício do tubo de queda estava mais estreito por incrustações, enquanto em duas grelhas da garagem havia detritos finos compactados que reduziam o escoamento. O parceiro técnico limpou as caleiras por completo, desmontou e limpou os ralos, retirou os detritos e voltou a montar as grelhas, numa intervenção que acompanhámos e que não deixou nenhuma ação de seguimento em aberto.

Onde entra no orçamento

A inspeção e a limpeza das coberturas fazem parte das verificações periódicas do prédio, executadas por um parceiro técnico, cabendo à Condoarade marcar o calendário e acompanhar cada intervenção. A despesa fica prevista no orçamento anual do condomínio, pelo que não depende de queixas nem constitui despesa extraordinária. O relatório fica na Área de Cliente, com as fotografias, o estado prévio, o trabalho feito e o estado final, e os condóminos podem consultá-lo a qualquer hora.

Além da cobertura, o calendário de verificações de cada prédio pode incluir os quadros elétricos, com a verificação por técnico acreditado pela DGEG, e ainda o elevador, as bombas e o AVAC, onde existam. Entram também os extintores e os sistemas de deteção, os jardins e as redes de saneamento e de abastecimento. Cada verificação tem mês previsto, técnico responsável, relatório e rubrica no orçamento.

Para saber como está a manutenção do seu prédio, o condómino pode pedir à administração os cinco elementos seguintes.

Nos prédios que administramos

Nos prédios que a Condoarade administra em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos, a inspeção das coberturas faz-se todos os anos antes de outubro, com a única exceção do primeiro ano de administração, caso o orçamento já aprovado não a preveja. O relatório fica na plataforma e o que precisar de decisão é levado à assembleia.