Quadros elétricos do condomínio: o que se verifica todos os anos

Os quadros elétricos das partes comuns alimentam o elevador, as bombas e a luz da escada. Um quadro pode parecer estar a funcionar e ter já um problema, porque os contactos oxidam, os parafusos folgam com a vibração de todos os dias e um sinalizador pode avariar sem que ninguém dê por isso. Por esta razão, os quadros são verificados uma vez por ano por técnico acreditado pela DGEG, e mais abaixo fica o registo de uma verificação de setembro de 2025, num prédio que a Condoarade administra.

Porque se verifica um quadro que funciona

Um quadro pode dar corrente ao elevador, às bombas de pressurização, à iluminação das partes comuns e ao AVAC e, ao mesmo tempo, estar a degradar-se há meses, sendo raro que o primeiro a falhar seja o disjuntor. Os parafusos dos bornes aquecem e arrefecem todos os dias e vão folgando, e com a folga o contacto aquece, o calor acelera a oxidação e a oxidação aumenta a resistência, o que faz o contacto aquecer ainda mais. Num quadro com vibração ou pó, este ciclo pode chegar a um ponto quente perigoso sem nunca disparar um diferencial.

O segundo caso é o do sinalizador de fases, ou seja, as pequenas lâmpadas ou LED que mostram se as três fases estão presentes, que avariam com frequência e não dão nenhum alarme quando avariam. Se depois falhar uma fase, ninguém repara, e o elevador trifásico continua a tentar arrancar com duas fases enquanto as bombas podem queimar o motor, deixando ao condomínio uma reparação cara que a verificação anual teria evitado.

Quem pode fazer o trabalho

A verificação e a manutenção dos quadros elétricos de um edifício têm de ser feitas por técnico acreditado pela DGEG, a Direção-Geral de Energia e Geologia, que regula o setor elétrico e mantém o registo dos técnicos responsáveis por instalações elétricas. O técnico tem um número profissional, que fica no relatório, e a responsabilidade técnica do que assina é dele.

Esta exigência pesa num sinistro elétrico, seja um incêndio, um equipamento danificado por avaria do quadro ou uma eletrocussão, já que a seguradora pergunta quem fez a última intervenção no quadro, com que qualificação e com que registo. Sem técnico acreditado e sem relatório, muitas apólices multirriscos do edifício não pagam, e há seguradoras que pedem prova de manutenção anual para renovar a apólice.

O que se verifica

A verificação segue sempre a mesma lista, com dez a quinze pontos por quadro, e cada quadro é fotografado e cada anomalia fica registada num relatório com a data e a identificação do técnico responsável.

• Disjuntores, em que se verifica o aperto dos parafusos de contacto de todos os disjuntores de proteção, feito com chave dinamométrica ao binário indicado pelo fabricante.
• Diferenciais e outros equipamentos, em que se verifica o funcionamento dos diferenciais, carregando no botão de teste, e se inspecionam os contactores, os relés e as proteções contra sobretensões.
• Cortes gerais, onde se verificam o interruptor diferencial geral e os seccionadores principais e se confirma que cortam com carga.
• Bornes e ligações, com a inspeção dos barramentos de distribuição e dos terminais, do tipo Viking ou equivalentes, à procura de sinais de aquecimento, oxidação ou folga.
• Cabos e fios, com a inspeção do isolamento, das zonas que já aqueceram no passado e da marcação e identificação dos circuitos.
• Limpeza, em que o pó se retira por aspiração ou com ar comprimido seco, nunca com humidade enquanto o quadro estiver em tensão.
• Testes de funcionamento, com o disparo simulado dos diferenciais, a verificação dos sinalizadores de fases e a leitura dos amperímetros e dos voltímetros, se existirem.
• Registo na porta do quadro, com uma etiqueta ou folha colada por dentro da porta, onde ficam a data da intervenção, o técnico responsável e o número DGEG.

O caso de setembro de 2025

Trata-se de um prédio de habitação administrado pela Condoarade, com dois quadros elétricos nas partes comuns, o quadro geral e o quadro da garagem. O parceiro técnico fez a verificação a 2 de setembro de 2025, por técnico acreditado pela DGEG, fotografou oito pontos e entregou um relatório com treze itens, todos conformes.

O resultado foi aprovado, com as ligações bem apertadas, os diferenciais a responder aos testes e os cortes gerais a funcionar. Os bornes não tinham sinais de aquecimento e os cabos estavam em bom estado, mas foi encontrada e registada uma anomalia: os sinalizadores de fases do quadro geral estavam avariados, ou seja, as três fases estavam presentes, mas as luzes não acendiam.

Sem a verificação, ninguém teria dado por isto, porque as três fases chegavam ao quadro e tudo funcionava. Se uma fase falhasse mais tarde, o sinalizador não mostraria nada, e o elevador e as bombas de pressurização tentariam funcionar em desequilíbrio até queimar os motores. A troca do sinalizador é um trabalho pequeno, que ficou na lista de ações de seguimento com prazo. A sua execução confirma-se na verificação seguinte.

Onde entra no orçamento

A verificação anual dos quadros elétricos faz parte das verificações periódicas do prédio e é executada por um parceiro técnico, por técnico acreditado pela DGEG, com relatório próprio, cabendo à Condoarade marcar o calendário e acompanhar cada intervenção. A despesa fica prevista no orçamento anual do condomínio e o relatório fica na Área de Cliente, onde os condóminos o podem consultar a qualquer hora. Cada anomalia encontrada dá origem a uma ação de seguimento com prazo, e na verificação seguinte confirma-se se ficou resolvida.

Além dos quadros, o calendário de verificações de cada prédio pode incluir a inspeção anual das coberturas e dos algerozes, os extintores e os sistemas de deteção, os jardins e as redes de água e de esgotos. Quanto ao elevador, tem a sua própria inspeção legal, feita pela entidade competente. Cada verificação tem mês previsto, técnico responsável, relatório e rubrica no orçamento.

Nos prédios que administramos

Nos prédios que a Condoarade administra em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos, a verificação dos quadros elétricos entra no calendário de verificações e é executada pelo parceiro técnico, por técnico acreditado pela DGEG, ficando o relatório na Área de Cliente. Pela nossa parte, conferimos as ações de seguimento e levamos à assembleia o que precisar de decisão.