Infiltrações no condomínio: quem paga a reparação?

A mancha aparece no teto da sua sala, o reboco incha, o cheiro instala-se. A discussão que se segue é quase sempre a mesma: isto é meu ou é do condomínio? A resposta não é matéria de opinião nem de força de argumentação em assembleia — está no Código Civil, e depende de uma única coisa: onde nasce a água, não onde aparece o estrago. Este guia explica a regra, como se reparte a despesa, o que mudou com a Lei n.º 8/2022 e o que fazer nos primeiros dias, que é quando a fatura ainda é pequena.

A origem manda, não o sítio onde se vê

O erro que gera metade dos conflitos é raciocinar a partir do estrago. A humidade aparece dentro da fração, logo — conclui-se — é problema do dono da fração. Não é assim que a lei está construída. O que determina de quem é a responsabilidade é a parte do edifício onde a infiltração tem origem, e essa parte é, na esmagadora maioria dos casos, comum.

O artigo 1421.º do Código Civil enumera as partes comuns. Duas alíneas resolvem quase todos os casos de humidade:

• Alínea a) — «o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio». Uma infiltração que venha de uma parede mestra ou da estrutura é matéria comum, ainda que a mancha só se veja em sua casa.
• Alínea b) — «o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». Esta é a alínea decisiva, e o «ainda que» é o que muita gente desconhece: um terraço de cobertura continua a ser parte comum mesmo que só o vizinho do último andar lá ponha os pés. Uso exclusivo não transforma parte comum em parte privada.
• Alínea d) — «as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes». A coluna geral é comum; o ramal que serve só a sua fração, a partir do ponto em que se separa, já não.

O artigo tem ainda um n.º 3 que costuma ser mal lido: o título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Afetar o uso, não transferir a propriedade. Continua a ser parte comum — muda apenas quem a usa, e, como se verá a seguir, isso pode mudar quem paga.

Quem paga: a regra e as duas excepções

Determinada a origem como parte comum, a despesa reparte-se pela regra do artigo 1424.º do Código Civil: as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações. É a regra por defeito, e vale para o telhado, para a fachada e para a estrutura.

Há duas excepções que interessa conhecer, porque é nelas que a discussão real acontece.

Primeira: partes comuns que só alguns usam

O n.º 3 do artigo 1424.º determina que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. É por aqui que passam as caixas de escada de um só bloco, ou uma cobertura que serve apenas parte do edifício.

Segunda: o terraço de uso exclusivo — e o que a Lei n.º 8/2022 mudou

Este é o caso clássico do Algarve: o terraço de cobertura afeto ao uso exclusivo da fração do último andar, que se degrada e começa a molhar os pisos de baixo. Durante anos discutiu-se se o custo caía todo em cima de quem usava o terraço.

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, acrescentou ao artigo 1424.º um n.º 6 que responde diretamente: caso o estado de conservação dessas partes comuns de uso exclusivo afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo suporta apenas o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1 — ou seja, na sua quota normal — salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.

Traduzido: se o terraço se degradou pelo tempo, pela chuva e pelo uso normal, quem tem o uso exclusivo paga o mesmo que qualquer outro condómino, na proporção da sua fração. Se a necessidade da obra resultou de algo que essa pessoa fez — furar a tela para fixar um toldo, alterar as pendentes, entupir o escoamento —, aí a conta muda de dono.

Quando a reparação não pode esperar pela próxima assembleia

Uma infiltração ativa raramente admite o calendário normal do condomínio. O artigo 1427.º do Código Civil trata precisamente disso: as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador.

A Lei n.º 8/2022 acrescentou-lhe um n.º 2 que define o conceito, e a definição é generosa para quem tem uma infiltração em curso: são indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Uma infiltração que está a degradar estrutura, a molhar instalação elétrica ou a estragar bens dentro de frações cabe nesta definição com folga. Não é preciso esperar por reunião para travar a origem — é preciso, isso sim, documentar bem: causa, urgência, orçamento e comunicação ao administrador.

Reparar a origem é uma coisa; pagar o estrago é outra

Convém separar duas contas que costumam aparecer misturadas:

• Reparar a causa — o telhado, a tela do terraço, a caleira, a fachada. Se é parte comum, é encargo do condomínio, repartido nos termos acima. Isto é conservação, e não depende de haver culpa de quem quer que seja.
• Reparar ou indemnizar os danos dentro da fração — o teto, a pintura, o soalho empenado, os móveis. Aqui já não estamos em conservação de partes comuns, mas em responsabilidade por danos, e a resposta depende da causa concreta e de haver, ou não, culpa. É onde faz sentido pedir apoio jurídico se os valores forem relevantes.

Na prática, é frequente a segunda conta resolver-se pelo seguro. Atenção a um ponto que gera mal-entendidos: o Código Civil só torna obrigatório o seguro contra o risco de incêndio (artigo 1429.º). A cobertura de danos por água é uma extensão contratual da apólice, não uma imposição legal — pode lá estar, pode não estar, e pode ter franquia. Vale a pena saber isso antes da infiltração, não depois.

O que fazer nos primeiros dias

O erro que sai caro: pintar por cima

É a reação mais comum e a mais cara. Repinta-se o teto, a mancha desaparece durante um inverno, e volta no seguinte — maior, e já com o reboco comprometido por baixo. Entretanto perdeu-se a prova visual da progressão, o problema deixou de estar registado, e a obra que era de manutenção passou a ser de reabilitação.

A humidade não é um problema estético que se resolve com tinta. É um sintoma de que existe um caminho de água onde não devia haver, e esse caminho não se fecha sozinho. Um plano de inspeção anual às coberturas e algerozes — antes das chuvas, não durante — custa uma fração do que custa reparar estrutura molhada, e é o assunto do nosso guia sobre o plano anual de coberturas e algerozes.

Para condomínios em Portimão, Lagos e Lagoa

A Condoarade é uma Administração Digital de Condomínios sediada em Portimão. Em Portimão, Lagos e Lagoa garantimos diretamente a cobertura operacional regular dos edifícios — o que, no caso das humidades, significa inspeção programada antes da época de chuvas em vez de resposta a queixa. Cada ocorrência fica registada na plataforma com data, fotografias e histórico, o que resolve à partida o problema mais comum destes processos: ninguém conseguir demonstrar, um ano depois, quando o problema começou e o que foi feito.