Infiltrações no condomínio: quem paga a reparação?

A mancha aparece no teto da sua sala e o reboco começa a inchar. A primeira pergunta que nos chega é quase sempre a mesma, isto é meu ou é do condomínio?, e a resposta está no Código Civil, que faz depender quem paga de onde nasce a água. Reunimos aqui a regra, a forma como se reparte a despesa e o que mudou com a Lei n.º 8/2022, bem como o que convém fazer nos primeiros dias, enquanto a reparação ainda é pequena.

Onde nasce a água

Muitos conflitos começam por se olhar apenas para o estrago, e como a humidade aparece dentro da fração conclui-se que o problema é do dono. A lei atende, porém, à parte do edifício onde a infiltração tem origem, que na maioria dos casos é uma parte comum.

O artigo 1421.º do Código Civil enumera as partes comuns, e são estas as alíneas que resolvem quase todos os casos de humidade:

• Alínea a): «o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio». Uma infiltração que venha de uma parede mestra ou da estrutura é matéria comum, ainda que a mancha só se veja em sua casa.
• Alínea b): «o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». É a alínea que resolve mais casos, e o «ainda que» passa muitas vezes despercebido: um terraço de cobertura continua a ser parte comum mesmo que só o vizinho do último andar lá ponha os pés. O uso exclusivo, por si só, não transforma uma parte comum em parte privada.
• Alínea d): «as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes». A coluna geral é comum, ao passo que o ramal que serve só a sua fração, a partir do ponto em que se separa, pertence à fração.

O n.º 3 do mesmo artigo costuma ser mal lido. Permite que o título constitutivo afete ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns, mas a propriedade dessas zonas continua a ser comum e muda apenas quem as usa. Como veremos a seguir, isso pode ter consequências em quem paga.

Quem paga: a regra e as duas exceções

Se a origem estiver numa parte comum, a despesa reparte-se nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. Segundo este artigo, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, tanto no telhado como na fachada e na estrutura.

A regra tem duas exceções, e é nelas que a discussão costuma acontecer.

Primeira: partes comuns que só alguns usam

O n.º 3 do artigo 1424.º determina que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. É o caso das caixas de escada de um só bloco ou de uma cobertura que serve apenas parte do edifício.

Segunda: o terraço de uso exclusivo e o que a Lei n.º 8/2022 mudou

É o caso que mais encontramos nos prédios da zona: o terraço de cobertura está afeto ao uso exclusivo da fração do último andar e, com os anos, degrada-se e começa a molhar os pisos de baixo. Durante muito tempo discutiu-se se a despesa cabia por inteiro a quem usava o terraço.

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, respondeu a essa questão ao acrescentar ao artigo 1424.º um n.º 6. Se o estado de conservação dessas partes comuns de uso exclusivo afetar a conservação ou o uso das restantes partes comuns, o condómino com o uso exclusivo suporta apenas o valor das despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1. Ou seja, paga a sua quota normal, com a ressalva de essa necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.

Em termos simples: se o terraço se degradou com o tempo e o uso normal, quem tem o uso exclusivo paga o mesmo que qualquer outro condómino, na proporção da sua fração. Se, pelo contrário, a obra se tornou necessária por algo que essa pessoa fez, como furar a tela para fixar um toldo, alterar as pendentes ou entupir o escoamento, a despesa passa a ser dela.

Reparações urgentes

Uma infiltração ativa raramente pode esperar pelo calendário normal do condomínio. É para estes casos que o artigo 1427.º do Código Civil permite que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns sejam feitas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador.

A Lei n.º 8/2022 acrescentou-lhe um n.º 2 que define o conceito de reparações indispensáveis e urgentes. São as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Uma infiltração que está a degradar a estrutura, a molhar a instalação elétrica ou a estragar bens dentro das frações cabe nesta definição, pelo que é possível travar a origem sem esperar por uma reunião. Para o efeito, convém documentar a causa e a urgência, juntar o orçamento e comunicar tudo por escrito ao administrador.

Reparar a origem e pagar os danos

Trata-se de duas contas diferentes, que costumam aparecer misturadas:

• Reparar a causa, seja o telhado, a tela do terraço, a caleira ou a fachada. Sendo parte comum, é encargo do condomínio, repartido como se explicou acima, e por se tratar de conservação não depende de haver culpa de ninguém.
• Reparar ou indemnizar os danos dentro da fração, como o teto, a pintura, o soalho empenado ou os móveis. Esta conta segue as regras da responsabilidade por danos e a resposta depende da causa concreta e de haver, ou não, culpa, pelo que, se os valores forem relevantes, é aconselhável pedir apoio jurídico.

A segunda conta resolve-se muitas vezes pelo seguro, e aqui há um ponto que gera mal-entendidos. O Código Civil só torna obrigatório o seguro contra o risco de incêndio (artigo 1429.º), pelo que os danos por água só estão cobertos se a apólice contratada os incluir, eventualmente com franquia. Sugiro que a apólice seja confirmada antes de haver uma infiltração.

O que fazer nos primeiros dias

Pintar por cima da mancha

É a reação que mais encontramos: repinta-se o teto e a mancha desaparece durante um inverno, para voltar maior no inverno seguinte, já com o reboco estragado por baixo. Entretanto perdeu-se a prova da progressão e o problema deixou de estar registado, pelo que a obra, que era de manutenção, passou a ser de reabilitação.

A humidade mostra que a água encontrou um caminho por onde não devia passar, e a tinta esconde a mancha sem fechar esse caminho. Uma inspeção anual às coberturas e algerozes, feita antes das chuvas, custa muito menos do que reparar estrutura molhada, e explicamos como se faz no guia sobre coberturas e algerozes.

Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos

Nos prédios que a Condoarade administra, pedimos a inspeção das coberturas antes das chuvas a técnicos especializados, escolhidos com a assembleia. Registamos também cada ocorrência na Área de Cliente, com data, fotografias e histórico, de modo que um ano depois se saiba quando o problema começou e o que foi feito.