Seguro do condomínio: o que é obrigatório e o que é prudente

O seguro contra incêndio é obrigatório, tanto para as frações como para as partes comuns, e é uma das matérias em que mais vezes encontramos dúvidas sobre quem o deve fazer, quem o paga e o que fica de fora, quase sempre levantadas só no dia do sinistro. Reunimos aqui o que a lei determina, o que entra no orçamento do condomínio e as coberturas que, pela nossa experiência, convém ter.

O único seguro obrigatório é o de incêndio

O artigo 1429.º do Código Civil determina que é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, «quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns», e esta é a única cobertura que a lei impõe.

Os danos por água, os temporais, a quebra de vidros ou a responsabilidade civil não são obrigatórios, pelo que podem ou não constar da apólice, consoante o que tiver sido contratado.

Quem faz o seguro

Nos termos do mesmo artigo, o seguro deve ser celebrado pelos condóminos, ou seja, cada condómino trata do seguro da sua fração. Quem tem crédito à habitação já o tem quase sempre, porque o banco o exige, e o seguro multirriscos da casa costuma incluir a cobertura de incêndio.

Ao administrador cabe outro papel, já que o artigo 1436.º, n.º 1, alínea c), o obriga a verificar a existência do seguro contra incêndio e a propor à assembleia o capital a segurar. Caso um condómino não faça o seguro no prazo e pelo valor que a assembleia fixou, o administrador deve fazê-lo por ele e cobrar-lhe depois o prémio, nos termos do artigo 1429.º, n.º 2.

O seguro da fração já cobre a sua parte das zonas comuns

O seguro de cada fração responde também pela quota-parte dessa fração nas partes comuns, na proporção da permilagem, pelo que, se um temporal estragar a cobertura do prédio, cada condómino participa ao seu próprio seguro a parte que lhe cabe na reparação.

Esta solução funciona, mas dá bastante trabalho, já que o condomínio paga a obra, ou pede uma quota extraordinária, e cada condómino trata depois com a sua seguradora. Num prédio com vinte frações podem ser vinte participações a seguradoras diferentes, cada uma com a sua resposta.

O seguro das partes comuns é opcional

Por isso há condomínios que decidem contratar um seguro próprio das partes comuns, que não é obrigatório mas permite resolver os danos nas zonas comuns com uma única participação, sem pesar no orçamento e sem obrigar cada condómino a tratar com o seu seguro. Quando existe, o prémio entra no orçamento e reparte-se por permilagem, como as restantes despesas comuns.

Há também condomínios que contratam uma apólice para o prédio inteiro, frações incluídas, embora ninguém possa ser obrigado a aderir, já que cada condómino é livre de ter o seu próprio seguro. A apólice pode cobrir todas as frações ou apenas parte delas, mas só pagam as frações que aderem, e essa conta faz-se fora do orçamento.

Sobre a forma como se prepara o orçamento e o que deve conter, remetemos para o nosso guia sobre o orçamento anual do condomínio.

Quanto segurar: o valor de reconstrução

O capital seguro deve corresponder ao que custa reconstruir o edifício. O valor de mercado do apartamento inclui o terreno e a localização, pelo que serve mal para esta conta: um T2 junto à praia pode valer muito mais do que custa reconstruí-lo, e um prédio antigo no interior pode valer menos.

O valor tem de ser revisto todos os anos, já que o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna obrigatória a atualização anual do seguro contra incêndio. Cabe à assembleia aprovar o valor de cada atualização e, caso não o faça, o administrador atualiza o seguro pelo índice publicado pela entidade de supervisão dos seguros.

O que é prudente ter, além do incêndio

Nenhuma destas coberturas é obrigatória, mas são as que, pela nossa experiência, mais vezes fazem falta nos prédios da nossa zona:

• Danos por água, já que uma rotura numa coluna comum ou uma infiltração pela cobertura são os sinistros mais frequentes num condomínio. Quem paga o quê numa infiltração está explicado no nosso guia sobre infiltrações.
• Fenómenos da natureza, como os temporais e os ventos fortes que levantam telhas, partem caleiras ou derrubam muros, e que no Algarve chegam habitualmente no outono e no inverno.
• Responsabilidade civil do condomínio, para os casos em que uma telha cai em cima de um carro, um portão automático fere alguém ou uma pessoa escorrega na escada molhada, já que, sem esta cobertura, a indemnização é paga pelos condóminos.
• Quebra de vidros nas portas de entrada, claraboias e varandins comuns.
• Avaria de equipamentos, como elevadores, bombas de água ou portões, sendo conveniente confirmar primeiro o que o contrato de manutenção já cobre, para que o condomínio não pague duas vezes.

O que perguntar sobre a apólice do condomínio

Se o seu condomínio tem seguro das partes comuns, pode pedir ao administrador para consultar a apólice, e é aconselhável fazê-lo antes da assembleia, confirmando os pontos seguintes, que servem igualmente para ler o seguro da sua fração:

Quando acontece um sinistro

Antes de mexer em alguma coisa, convém fotografar os danos com data, tomar as medidas urgentes para que o dano não aumente, como fechar a água ou tapar uma telha partida, e guardar as faturas. A participação à seguradora deve ser feita por escrito, dentro do prazo previsto na apólice.

Se o sinistro ocorrer nas partes comuns, o administrador deve ser avisado logo no primeiro dia e, caso o condomínio tenha seguro das partes comuns, é ele quem participa em nome de todos. Se não tiver, cada condómino participa ao seu seguro a quota-parte que lhe cabe. Para o efeito, deve pedir ao administrador o relatório do sinistro e o orçamento da reparação, com o valor que corresponde à sua fração, já que a sua seguradora os vai pedir.

Nos prédios que administramos

Nos prédios que a Condoarade administra em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos, verificamos o seguro todos os anos e levamos à assembleia a atualização do capital, como a lei exige. As apólices ficam na Área de Cliente, juntamente com os restantes documentos do condomínio, e os condóminos podem consultá-las a qualquer hora.

As verificações periódicas do prédio, que podem incluir a cobertura, as fachadas, as áreas comuns e as instalações técnicas, são executadas por um parceiro técnico, e cada uma tem técnico responsável e relatório. Esse histórico conta no dia do sinistro, quando a seguradora pergunta se o prédio estava bem mantido, e há um exemplo no guia sobre coberturas e algerozes antes das primeiras chuvas.