Seguro do condomínio: o que é obrigatório e o que é prudente

Quase todos os condóminos sabem que há um seguro obrigatório. Poucos sabem quem o tem de fazer, quem o paga e o que fica de fora. As dúvidas só aparecem no dia do sinistro, que é a pior altura para as ter. Este guia explica o que a lei obriga, o que entra no orçamento do condomínio e que coberturas convém ter.

O único seguro obrigatório é o de incêndio

O artigo 1429.º do Código Civil diz que é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, «quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns». É a única cobertura que a lei impõe.

Danos por água, temporais, quebra de vidros ou responsabilidade civil não são obrigatórios. Podem estar na apólice, ou não. Depende do que foi contratado.

Quem faz o seguro

O mesmo artigo diz que o seguro deve ser celebrado pelos condóminos. Cada condómino trata do seguro da sua fração. Quem tem crédito à habitação já o tem, quase sempre, porque o banco o exige. O seguro multirriscos da casa costuma incluir a cobertura de incêndio.

O administrador tem outro papel. O artigo 1436.º, n.º 1, alínea c), obriga-o a verificar a existência do seguro contra incêndio e a propor à assembleia o capital a segurar. Se um condómino não fizer o seguro no prazo e pelo valor que a assembleia fixou, o administrador deve fazê-lo por ele e cobrar-lhe depois o prémio (artigo 1429.º, n.º 2).

O seguro da fração já cobre a sua parte das zonas comuns

O seguro de cada fração responde também pela quota-parte dessa fração nas partes comuns, na proporção da permilagem. Se um temporal estraga a cobertura do prédio, cada condómino participa ao seu próprio seguro a parte que lhe cabe na reparação.

Funciona, mas dá trabalho. O condomínio paga a obra, ou pede uma quota extraordinária, e cada condómino trata depois com a sua seguradora. Num prédio com vinte frações são vinte participações, vinte seguradoras e vinte respostas diferentes.

O seguro das partes comuns é opcional

Por isso há condomínios que decidem contratar um seguro próprio das partes comuns. Não é obrigatório. Serve para resolver os danos nas zonas comuns com uma única participação, sem pesar no orçamento e sem obrigar cada condómino a tratar com o seu seguro. Quando existe, o prémio entra no orçamento e paga-se por permilagem, como as outras despesas comuns.

Há também condomínios que contratam uma apólice para o prédio inteiro, frações incluídas. Ninguém pode ser obrigado a aderir, porque cada condómino é livre de ter o seu próprio seguro. A apólice pode cobrir todas as frações ou só parte delas. Só pagam as frações que aderem, e essa conta faz-se fora do orçamento.

Como se prepara o orçamento e o que deve conter está no nosso guia sobre o orçamento anual do condomínio.

Quanto segurar: o valor de reconstrução

O capital seguro deve corresponder ao que custa reconstruir o edifício. Não é o valor de mercado do apartamento, que inclui o terreno e a localização. Um T2 junto à praia pode valer muito mais do que custa reconstruí-lo. Um prédio antigo no interior pode valer menos.

O valor tem de ser revisto todos os anos. O artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna obrigatória a atualização anual do seguro contra incêndio. Cabe à assembleia aprovar o valor de cada atualização. Se não o fizer, o administrador atualiza o seguro pelo índice publicado pela entidade de supervisão dos seguros.

O que é prudente ter, além do incêndio

Nenhuma destas coberturas é obrigatória. Mas são as que mais vezes fazem falta num prédio do Barlavento:

• Danos por água. Uma rotura numa coluna comum ou uma infiltração pela cobertura são os sinistros mais frequentes num condomínio. Quem paga o quê numa infiltração está explicado no nosso guia sobre infiltrações.
• Fenómenos da natureza. Temporais e ventos fortes que levantam telhas, partem caleiras ou derrubam muros. No Algarve, os temporais de outono e inverno são a causa habitual.
• Responsabilidade civil do condomínio. Uma telha que cai em cima de um carro, um portão automático que fere alguém, uma pessoa que escorrega na escada molhada. Sem esta cobertura, a indemnização é paga pelos condóminos.
• Quebra de vidros nas portas de entrada, claraboias e varandins comuns.
• Avaria de equipamentos, como elevadores, bombas de água ou portões. Convém saber primeiro o que o contrato de manutenção já cobre, para o condomínio não pagar duas vezes.

O que perguntar sobre a apólice do condomínio

Se o seu condomínio tem seguro das partes comuns, pode pedir ao administrador para ver a apólice. Faça-o antes da assembleia e confirme estes pontos. Servem também para ler o seguro da sua fração:

Quando acontece um sinistro

Fotografe os danos com data antes de mexer em alguma coisa. Tome as medidas urgentes para o dano não aumentar, como fechar a água ou tapar uma telha partida, e guarde as faturas. Participe à seguradora por escrito, dentro do prazo da apólice.

Se o sinistro é nas partes comuns, avise o administrador logo no primeiro dia. Se o condomínio tem seguro das partes comuns, é ele quem participa em nome de todos. Se não tem, cada condómino participa ao seu seguro a quota-parte que lhe cabe. Nesse caso, peça ao administrador o relatório do sinistro e o orçamento da reparação, com o valor que corresponde à sua fração. A sua seguradora vai pedir-lhos.

Para condomínios em Portimão, Lagos e Lagoa

A Condoarade é uma administração digital de condomínios com sede em Portimão. Todos os anos verificamos o seguro e levamos à assembleia a atualização do capital, como a lei exige. As apólices ficam na plataforma com os restantes documentos do condomínio, e os condóminos consultam-nas quando precisarem.

Em Portimão, Lagos e Lagoa, os edifícios que administramos têm o nosso Plano Anual de Verificações: inspeções preventivas à cobertura, às fachadas, às áreas comuns e às instalações técnicas, cada uma com técnico responsável e relatório. Esse histórico conta no dia do sinistro, quando a seguradora pergunta se o prédio estava bem mantido. Um exemplo é o nosso guia sobre coberturas e algerozes antes do outono.