Orçamento anual do condomínio: como se prepara e o que deve exigir

O orçamento é o documento que decide quanto vai pagar de quota durante o ano inteiro. Mesmo assim, chega muitas vezes à assembleia como uma folha copiada do ano anterior e é aprovado em cinco minutos. Este guia explica quem o faz, quando se aprova, como se reparte a despesa e o que deve confirmar antes de levantar o braço.

Quem faz o orçamento e quando se aprova

Preparar o orçamento é obrigação do administrador. Está no artigo 1436.º do Código Civil, n.º 1, alínea b): compete-lhe «elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano». Não é um favor nem um serviço extra. Se a administração não apresenta orçamento, está a falhar uma função que a lei lhe atribui.

A aprovação cabe à assembleia de condóminos. O artigo 1431.º manda reunir a assembleia na primeira quinzena de janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano que começa. Desde a Lei n.º 8/2022, essa reunião pode passar para o primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o deliberar por maioria.

O que deve estar num orçamento

Um orçamento sério separa as despesas por rubrica e mostra de onde vem cada valor. As rubricas habituais num prédio do Barlavento são estas:

• Limpeza das partes comuns, com o contrato ou a avença que a sustenta.
• Eletricidade e água das partes comuns, estimadas a partir das faturas reais do ano anterior.
• Elevadores, com o contrato de manutenção e as inspeções periódicas previstas.
• Seguro das partes comuns, se o condomínio o tiver. Não é obrigatório, porque o seguro de cada fração já cobre a sua quota-parte nas zonas comuns. Há condomínios que o contratam para resolver os danos comuns com uma só participação. O seguro de cada fração é do respetivo condómino e não entra no orçamento. Quando o condomínio contrata uma apólice para o prédio inteiro, só pagam as frações que aderem, e essa conta faz-se fora do orçamento. Explicamos tudo no guia sobre o seguro do condomínio.
• Honorários da administração.
• Manutenção preventiva programada: as verificações que se fazem todos os anos antes de haver avaria, como a limpeza de caleiras e algerozes antes das chuvas ou a revisão dos quadros elétricos. Se não tem rubrica própria, só se gasta quando alguma coisa parte, e aí já sai mais caro.
• Manutenção corrente: pequenas reparações, desentupimentos, lâmpadas, portões, intercomunicadores.
• Fundo comum de reserva, obrigatório, de que falamos mais abaixo.

E as receitas? Na maior parte dos prédios, a única receita são as quotas, calculadas para pagar as despesas. Mas há condomínios com outras entradas: a renda de uma antena de telecomunicações no telhado, o aluguer de um espaço comum, os juros pagos por quem se atrasou ou uma indemnização do seguro. Esse dinheiro tem de aparecer no orçamento, porque baixa a quota de todos. As quotas cobrem o que as despesas pedem e as outras receitas não pagam.

Ao lado de cada rubrica devem aparecer dois números: o que estava orçamentado para este ano e o que foi realmente gasto. Sem esta comparação não há maneira de saber se o valor proposto é razoável. Se uma rubrica sobe muito, a proposta deve explicar porquê. Pode ser um contrato novo, um aumento de preço ou uma obra prevista.

Como se reparte a despesa entre os condóminos

A regra geral está no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil. As despesas de conservação e fruição das partes comuns, e as de serviços de interesse comum, são pagas por cada condómino na proporção do valor da sua fração. É a permilagem que consta do título constitutivo.

Há duas exceções que convém conhecer:

• Serviços de interesse comum (n.º 2). O regulamento do condomínio pode determinar que estas despesas se paguem em partes iguais ou na proporção do uso. Para isso, a regra tem de ser aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio, e os critérios têm de estar justificados.
• Partes comuns que só servem alguns (n.º 3). Ficam a cargo de quem delas se serve. O caso típico é o elevador ou a escada de um bloco que os outros blocos não usam.

Um exemplo simples. Um prédio orça 12.000 € de despesas correntes e 1.200 € para o fundo de reserva, num total de 13.200 €. Uma fração com 50‰ paga 660 € por ano, ou seja, 55 € por mês. Se o orçamento não traz este mapa por fração, peça-o. É a única forma de cada condómino saber o que lhe vai sair do bolso.

O fundo comum de reserva entra no orçamento

O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna obrigatório um fundo comum de reserva para custear despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. O fundo tem de estar depositado num banco e é a assembleia que o administra.

A diferença entre fundo comum e fundo de reserva, e para que pode ser usado, está no nosso guia sobre o fundo comum de reserva.

A ata que aprova o orçamento serve para cobrar

Este é o ponto que muitos condomínios desconhecem. O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 diz que a ata que delibera as contribuições deve indicar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das prestações. Quando cumpre estes requisitos, a ata é título executivo contra quem não paga.

Na prática, uma ata bem feita permite cobrar quotas em atraso sem ter de provar a dívida numa ação demorada. Uma ata que diz só «aprovado o orçamento por unanimidade», sem valores por fração nem datas, perde essa força. A cobrança de quotas em atraso e os prazos que a lei impõe ao administrador estão explicados no nosso guia sobre quotas em atraso.

Obras grandes não cabem no orçamento corrente

O orçamento anual trata da despesa normal do prédio. Uma obra de conservação extraordinária, como a impermeabilização da cobertura ou a reabilitação da fachada, deve ser deliberada à parte, com valor e forma de pagamento próprios.

Para essas obras, o artigo 1436.º, n.º 2, obriga o administrador a apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma. Juntar uma obra destas à rubrica de manutenção corrente esconde o custo real e tira aos condóminos a possibilidade de comparar propostas. O que deve conter um bom concurso de obras está no nosso guia sobre os três documentos do concurso.

O que pedir antes da assembleia

Depois de aprovado

Aprovado o orçamento, o administrador tem de o executar. A Lei n.º 8/2022 acrescentou ao artigo 1436.º a obrigação de executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada. As deliberações também têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias (artigo 1432.º). Ao longo do ano, o orçamento é a referência para medir a gestão. Uma despesa que não estava prevista precisa de uma decisão da assembleia que a cubra.

Para condomínios em Portimão, Lagos e Lagoa

A Condoarade é uma administração digital de condomínios com sede em Portimão. Os nossos condóminos têm acesso permanente às contas, aos documentos e às deliberações na plataforma. O orçamento acompanha-se ao longo do ano, e não só no dia da assembleia.

Em Portimão, Lagos e Lagoa, o orçamento inclui o nosso Plano Anual de Verificações: um calendário de inspeções preventivas à cobertura, às fachadas, às áreas comuns, aos quadros elétricos e às instalações técnicas, feito à medida do edifício. Cada verificação tem um técnico responsável, um relatório e uma linha própria no orçamento. Os condóminos sabem desde janeiro o que vai ser verificado e quanto custa. Um exemplo está no nosso guia sobre coberturas e algerozes.

Se a assembleia de 2027 do seu prédio está a chegar e quer uma segunda opinião, pode pedir a nossa análise gratuita antes da assembleia. Envie a última ata, o orçamento aprovado e o relatório de contas. Em 5 dias úteis devolvemos uma página com o estado do fundo de reserva, as dívidas, as obras pendentes e o que a próxima assembleia devia deliberar.