Orçamento anual do condomínio: como se prepara e o que deve exigir

O orçamento determina a quota que cada condómino vai pagar durante o ano inteiro e, mesmo assim, chega muitas vezes à assembleia como uma folha copiada do ano anterior, para ser aprovado em cinco minutos. Reunimos aqui quem o faz, quando se aprova, como se reparte a despesa e o que convém confirmar antes de levantar o braço.

Quem faz o orçamento e quando se aprova

Preparar o orçamento é obrigação do administrador, nos termos do artigo 1436.º do Código Civil, n.º 1, alínea b), que lhe atribui a função de «elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano». Por esta razão, uma administração que não apresenta orçamento falha uma função que a lei lhe atribui.

A aprovação cabe à assembleia de condóminos, que o artigo 1431.º manda reunir na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano que começa. Desde a Lei n.º 8/2022, essa reunião pode passar para o primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o deliberar por maioria.

O que deve estar num orçamento

Um orçamento bem feito separa as despesas por rubrica e mostra de onde vem cada valor, e num prédio da zona as rubricas habituais são estas:

• Limpeza das partes comuns, com o contrato ou a avença que a sustenta.
• Eletricidade e água das partes comuns, estimadas a partir das faturas reais do ano anterior.
• Elevadores, com o contrato de manutenção e as inspeções periódicas previstas.
• Seguro das partes comuns, se o condomínio o tiver. Não é obrigatório, já que o seguro de cada fração cobre a sua quota-parte nas zonas comuns, mas há condomínios que o contratam para resolver os danos comuns com uma só participação. O seguro de cada fração é do respetivo condómino e não entra no orçamento, e quando o condomínio contrata uma apólice para o prédio inteiro só pagam as frações que aderem, conta que se faz fora do orçamento. Explicamos tudo no guia sobre o seguro do condomínio.
• Honorários da administração.
• Manutenção preventiva programada, ou seja, as verificações que se fazem todos os anos antes de haver avaria, como a limpeza de caleiras e algerozes antes das chuvas ou a revisão dos quadros elétricos. Sem rubrica própria só se gasta quando alguma coisa avaria, e nessa altura a reparação já sai mais cara.
• Manutenção corrente, que inclui pequenas reparações, desentupimentos, lâmpadas, portões e intercomunicadores.
• Fundo comum de reserva, obrigatório, de que falamos mais abaixo.

Do lado das receitas, na maior parte dos prédios só há as quotas, calculadas para pagar as despesas. Alguns condomínios têm, porém, outras entradas, como a renda de uma antena de telecomunicações no telhado, o aluguer de um espaço comum, os juros pagos por quem se atrasou ou uma indemnização do seguro. Esse dinheiro tem de aparecer no orçamento, já que baixa a quota de todos, cabendo às quotas pagar apenas a parte das despesas que as outras receitas não cobrem.

Ao lado de cada rubrica devem aparecer dois números, o que estava orçamentado para este ano e o que foi realmente gasto, porque sem esta comparação não se sabe se o valor proposto é razoável. Se uma rubrica sobe muito, a proposta deve explicar o motivo, seja um contrato novo, um aumento de preço ou uma obra prevista.

Como se reparte a despesa entre os condóminos

A regra geral está no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil. Nos termos desse número, as despesas de conservação e fruição das partes comuns, e as de serviços de interesse comum, são pagas por cada condómino na proporção do valor da sua fração, ou seja, segundo a permilagem que consta do título constitutivo.

Há, no entanto, duas exceções que convém conhecer:

• Serviços de interesse comum (n.º 2). O regulamento do condomínio pode determinar que estas despesas se paguem em partes iguais ou na proporção do uso. Para isso, a regra tem de ser aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio, e os critérios têm de estar devidamente justificados.
• Partes comuns que só servem alguns (n.º 3). Ficam a cargo de quem delas se serve, sendo o caso típico o elevador ou a escada de um bloco que os outros blocos não usam.

Tomemos um exemplo simples: um prédio orça 12.000 € de despesas correntes e 1.200 € para o fundo de reserva, num total de 13.200 €, pelo que uma fração com 50‰ paga 660 € por ano, ou seja, 55 € por mês. Se o orçamento não trouxer este mapa por fração, é aconselhável pedi-lo, já que é com ele que cada condómino sabe o que vai pagar.

O fundo comum de reserva entra no orçamento

O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna obrigatório um fundo comum de reserva para custear despesas de conservação do edifício, para o qual cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. O fundo tem de estar depositado num banco e é a assembleia que o administra.

A diferença entre fundo comum e fundo de reserva, e para que pode ser usado, está no nosso guia sobre o fundo comum de reserva.

A ata que aprova o orçamento serve para cobrar

O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 diz que a ata que delibera as contribuições deve indicar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das prestações. Quando cumpre estes requisitos, a ata é título executivo contra quem não paga.

Com uma ata bem feita, as quotas em atraso cobram-se sem ter de provar a dívida numa ação demorada, ao passo que uma ata que diz apenas «aprovado o orçamento por unanimidade», sem valores por fração nem datas, perde essa força. A cobrança de quotas em atraso e os prazos que a lei impõe ao administrador estão explicados no nosso guia sobre quotas em atraso.

Obras grandes ficam fora do orçamento corrente

O orçamento anual trata da despesa normal do prédio, pelo que uma obra de conservação extraordinária, como a impermeabilização da cobertura ou a reabilitação da fachada, deve ser deliberada à parte, com valor e forma de pagamento próprios.

Para essas obras, o artigo 1436.º, n.º 2, obriga o administrador a apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma. Se uma obra destas entrar na rubrica de manutenção corrente, o custo real fica escondido e os condóminos deixam de poder comparar propostas. O que deve ter um concurso de obras está no nosso guia sobre os três documentos do concurso.

O que pedir antes da assembleia

Depois de aprovado

Aprovado o orçamento, o administrador tem de o executar. A Lei n.º 8/2022 acrescentou ao artigo 1436.º a obrigação de executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada. As deliberações têm ainda de ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias (artigo 1432.º). Ao longo do ano o orçamento serve de referência para avaliar a administração, pelo que uma despesa que não estava prevista precisa de uma decisão da assembleia.

Para condomínios em Portimão, Lagoa, Alvor e Lagos

Nos prédios que a Condoarade administra, os condóminos consultam as contas, os documentos e as atas a qualquer hora na Área de Cliente, e podem assim seguir a execução do orçamento durante o ano, sem esperar pela assembleia.

No orçamento que propomos, as verificações preventivas têm linha própria e abrangem, conforme o edifício, a cobertura, as fachadas, as áreas comuns, os quadros elétricos e as instalações técnicas. São feitas por técnicos especializados, escolhidos com a assembleia, e cada uma tem um técnico responsável e um relatório, pelo que, ao aprovar o orçamento, os condóminos sabem o que vai ser verificado e quanto custa. Um exemplo está no guia sobre coberturas e algerozes.